Wenn eine Mietwohnung zum Verkauf steht, sind die Bewohner rechtzeitig zu informieren. Dies dient dazu, Besichtigungstermine mit potenziellen Käufern zu vereinbaren und Mieter auf mögliche Eigenbedarfskündigungen der neuen Eigentümer vorzubereiten – es sei denn, die Mieter entscheiden sich dafür, die Wohnung selbst zu erwerben. Doch was bedeutet das Vorkaufsrecht der Mieter? Gibt es in jedem Fall ein solches Recht, und was passiert, wenn der Vermieter nicht an die Mieter verkaufen möchte?
Was bedeutet das Vorkaufsrecht der Mieter?
Insbesondere in Großstädten ist Wohnraum knapp, und bei einem Verkauf können Immobilienbesitzer oft attraktive Preise erzielen. Wenn eine vermietete Wohnung verkauft werden soll, müssen Vermieter den Mietern jedoch grundsätzlich ein Vorkaufsrecht einräumen.
Nach § 577 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) haben Mieter das Recht auf Vorkauf, wenn die Wohnung vermietet ist. Dies bedeutet, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Mieter rechtzeitig über den beabsichtigten Verkauf zu informieren und sie auf ihr gesetzlich verankertes Vorkaufsrecht hinzuweisen. Der Vermieter muss den Mieter vollständig und korrekt über den Kaufvertrag mit einem Dritten informieren. Wenn es mehrere Mieter gibt, müssen alle entsprechend benachrichtigt werden. Wenn dies unterbleibt, hat der Mieter Anspruch auf Schadenersatz, wie vom Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil bestätigt.
Eine Ausnahme besteht: Das Vorkaufsrecht kann nicht geltend gemacht werden, wenn der Vermieter die Wohnung an ein Familienmitglied oder einen Angehörigen seines Haushalts verkaufen möchte.
Um von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen, hat der Mieter normalerweise zwei Monate Zeit (§ 469 Abs. 2 BGB). Die Ausübung erfolgt durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer (§ 577 Abs. 3 BGB).
Missachtung des Vorkaufsrechts der Mieter: Schadenersatz?
Wenn eine Immobilie trotz des Vorkaufsrechts der Mieter verkauft wird, können diese je nach spezifischer Situation Unterlassung, Rückabwicklung oder Schadenersatz verlangen. Der BGH hat bestätigt, dass ein Mieter auch Schadenersatz verlangen kann, selbst wenn er sein Vorkaufsrecht zuvor nicht ausgeübt hat. Dieses Urteil stärkt die Rechte von Mietern im Falle eines Wohnungsverkaufs erheblich. Hier sind die Details:
Die Entscheidung des achten Zivilsenats des BGH, der für das Wohnraummietrecht zuständig ist, basierte auf folgender Situation: In Hamburg wurde ein Haus mit insgesamt sieben Wohnungen verkauft, ohne dass der Verkäufer die Mieter über ihr Vorkaufsrecht informiert hatte. Der neue Eigentümer, der bereits im Grundbuch eingetragen war, bot einer Mieterin einige Monate später ihre Wohnung zum Preis von 266.250 Euro zum Kauf an. Die Mieterin forderte Schadenersatz von ihrem ehemaligen Vermieter, da sie die Wohnung zum damaligen Zeitpunkt für 186.571 Euro erwerben konnte. Sie verlangte daher den entgangenen Gewinn. Die Vorinstanzen hatten die Klage und Berufung mit der Begründung abgewiesen, dass die Mieterin zunächst von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch hätte machen müssen. Dagegen legte sie Revision beim BGH ein.
Die Richter in Karlsruhe widersprachen jedoch der Ansicht der Gerichte. Ihrer Meinung nach macht es keinen Sinn, von der Mieterin zu verlangen, dass sie von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch macht, wenn der Vermieter oder Verkäufer den Kaufvertrag ohnehin nicht mehr erfüllen kann. Wenn die Wohnung bereits an einen Dritten übertragen wurde, kann sie nicht erneut an den Mieter übertragen werden.
Wenn das Vorkaufsrecht des Mieters missachtet wird und die Wohnung an den neuen Eigentümer übergeht, kann dieser Schadenersatz für den entgangenen Gewinn verlangen, also die Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem Kaufpreis, der mit dem Dritten vereinbart wurde (BGH, Urteil v. 21.01.2015, Az.: VIII ZR 51/14).
Täuschung durch den Vermieter: Mieterin sollte auf Vorkaufsrecht verzichten
Eine Mieterin wurde darüber informiert, dass ihre Wohnung verkauft werden sollte. Einige Zeit später teilte ihr eine vom Vermieter beauftragte Maklerin mit, dass ein Ehepaar die Wohnung erwerben wolle. Beim Notartermin, an dem die Mieterin auf ihr Vorkaufsrecht verzichten sollte, konnte sie aufgrund einer Krankheit nicht teilnehmen. Dennoch schlossen der Vermieter und das Ehepaar einen Kaufvertrag, in dem der Kaufpreis bei 225.000 Euro lag.
Als die Mieterin von dieser Änderung erfuhr, teilte sie sowohl dem Ehepaar als auch dem Notar und später dem Vermieter mit, dass sie ihr Vorkaufsrecht ausüben wolle. Kurz vor der Beurkundung beim Notar, bei der der Kaufvertrag zwischen der früheren Mieterin und dem ehemaligen Vermieter abgeschlossen werden sollte, trafen sich dieser und das Ehepaar erneut und änderten in einer Nachtragsurkunde den Kaufpreis auf 245.000 Euro. Zusätzlich wurde eine Maklerprovision in Höhe von 17.493 Euro vereinbart, die von der Käuferin zu tragen war.
Obwohl die Wohnungskäuferin zunächst den höheren Kaufpreis zahlte, forderte sie später die Differenz zwischen dem ursprünglichen und dem höheren Preis vom Verkäufer zurück. Als dieser die Kostenerstattung verweigerte, zog die Frau vor Gericht.
Rückwirkende Vereinbarung auf Kosten des Mieters?
Das Landgericht (LG) Düsseldorf erklärte die Nachtragsvereinbarung zwischen dem damaligen Vermieter und dem Ehepaar, in der ein höherer Kaufpreis und eine Maklerprovision festgelegt wurden, für unwirksam. Es schien äußerst unwahrscheinlich, dass die Eheleute bereit gewesen wären, diese zusätzlichen Kosten zu tragen, ohne eine vernünftige Begründung. Warum sollte sich jemand bereit erklären, für die gleiche Leistung mehr zu bezahlen als ursprünglich vereinbart? Außerdem enthielt die Nachtragsvereinbarung den Satz, dass ‚die Käuferin‘ die Maklerin bezahlen müsse, was im Vertrag zwischen dem Vermieter und dem Ehepaar – also den Käufern – keinen Sinn ergab und darauf hinwies, dass die Nachtragsurkunde möglicherweise nur abgeschlossen wurde, um die Kosten für die damalige Mieterin zu erhöhen und sie möglicherweise von der Ausübung ihres Rechts abzuhalten. Daher musste die ehemalige Mieterin für die Wohnung lediglich einen Kaufpreis in Höhe von 225.000 Euro zahlen und konnte den zu viel gezahlten Betrag von ihrem früheren Vermieter zurückfordern (LG Düsseldorf, Urteil v. 02.12.2015, Az.: 5 O 124/15).
Zusammenfassung: Wenn einem Mieter ein Vorkaufsrecht zusteht, muss er den Kaufvertrag für die Wohnung grundsätzlich zu den gleichen Bedingungen abschließen, die zwischen dem Vermieter und dem ursprünglichen Käufer ausgehandelt wurden. Es gelten jedoch andere Regeln, wenn die Vertragsklauseln nachträglich geändert werden, um den Mieter von der Ausübung seines Rechts abzuhalten.“
